Несколько слов об ипотеке

Ипотека - (греч. hypotheke -заклад, залог) залог предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры или иного объекта - непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под Ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога. Ипотека сравнительно новый финансовый инструмент, популярность которого среди участников рынка недвижимости, тем не менее, неуклонно растет. При этом сфера финансово-правовых взаимоотношений имеет ряд юридических тонкостей, известных еще далеко не всем. 
Передача недвижимого имущества в залог является на сегодня самым верным способом получения банковского кредита. При этом совершенно не важно, принадлежит передаваемая недвижимость кредитополучателю или же лицу, согласившемуся посодействовать ему в получении кредита и выступить имущественным поручителем. Банк, наряду с подписанием кредитного договора, обязан предложить ипотекодателю заключить и нотариально удостоверить ипотечный договор. Согласно ст. 3 Закона Украины № 898 – IV от 5 июня 2003 года "Об ипотеке" (далее – Закон), взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения. Ипотечный и кредитный договоры могут также быть оформлены в виде единого документа. Этот документ (договор) по форме и содержанию должен отвечать требованиям Закона "Об ипотеке", а также требованиям, установленным законодательством для кредитных договоров. 
Ипотека имеет производный от основного (в данном случае кредитного) обязательства правовой характер, то есть ее действие автоматически прекращается с момента прекращения основного обязательства (например возврата кредита) либо же с момента окончания срока действия ипотечного договора. Кроме того, основанием для прекращения ипотеки могут быть: 
• приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки; 
• признание ипотечного договора недействительным; 
• уничтожение (потери) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил ее. 
Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения), ипотека земельного участка не прекращается. 
Сторонами договора ипотеки, согласно законодательству, являются ипотекодатель и ипотекодержатель (кредитор). Ипотекодатель это лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательство другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодержатель - кредитор по основным обязательствам, при котором основное обязательство должника по кредитному договору, исполнение которого обеспечено ипотекой. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель. Имущественный поручитель лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника. Имущественный поручитель несет ответственность перед ипотекодержателем за невыполнение должником основного обязательства исключительно в пределах стоимости предмета ипотеки. 
Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости свыше норм его обычной амортизации (износа). Ипотекодатель не имеет права передать объект ипотеки в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без письменного согласия на это ипотекодержателя. 
Предметом ипотеки может быть такое недвижимое имущество: 
1. земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним (здания и сооружения, дома, квартиры, гаражи); 
2. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; 
3. объекты незавершенного строительства ... Читать дальше »