Ипотека - (греч. hypotheke -заклад, залог) залог предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры или иного объекта - непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. Ипотека представляет такой вид залога, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника. Под Ипотекой понимают также закладную и долг по ипотечному кредиту. Ипотека предоставляет кредитору-залогодержателю право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога. В случае неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога. Ипотека сравнительно новый финансовый инструмент, популярность которого среди участников рынка недвижимости, тем не менее, неуклонно растет. При этом сфера финансово-правовых взаимоотношений имеет ряд юридических тонкостей, известных еще далеко не всем. Передача недвижимого имущества в залог является на сегодня самым верным способом получения банковского кредита. При этом совершенно не важно, принадлежит передаваемая недвижимость кредитополучателю или же лицу, согласившемуся посодействовать ему в получении кредита и выступить имущественным поручителем. Банк, наряду с подписанием кредитного договора, обязан предложить ипотекодателю заключить и нотариально удостоверить ипотечный договор. Согласно ст. 3 Закона Украины № 898 – IV от 5 июня 2003 года "Об ипотеке" (далее – Закон), взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя по ипотечному договору возникают с момента его нотариального удостоверения. Ипотечный и кредитный договоры могут также быть оформлены в виде единого документа. Этот документ (договор) по форме и содержанию должен отвечать требованиям Закона "Об ипотеке", а также требованиям, установленным законодательством для кредитных договоров. Ипотека имеет производный от основного (в данном случае кредитного) обязательства правовой характер, то есть ее действие автоматически прекращается с момента прекращения основного обязательства (например возврата кредита) либо же с момента окончания срока действия ипотечного договора. Кроме того, основанием для прекращения ипотеки могут быть: • приобретение ипотекодержателем права собственности на предмет ипотеки; • признание ипотечного договора недействительным; • уничтожение (потери) переданного в ипотеку здания (сооружения), если ипотекодатель не восстановил ее. Если предметом ипотечного договора является земельный участок и расположенное на нем здание (сооружение), в случае уничтожения (потери) здания (сооружения), ипотека земельного участка не прекращается. Сторонами договора ипотеки, согласно законодательству, являются ипотекодатель и ипотекодержатель (кредитор). Ипотекодатель это лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательство другого лица перед ипотекодержателем. Ипотекодержатель - кредитор по основным обязательствам, при котором основное обязательство должника по кредитному договору, исполнение которого обеспечено ипотекой. Ипотекодателем может быть должник или имущественный поручитель. Имущественный поручитель лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другого лица-должника. Имущественный поручитель несет ответственность перед ипотекодержателем за невыполнение должником основного обязательства исключительно в пределах стоимости предмета ипотеки. Ипотекодатель имеет право владеть и пользоваться предметом ипотеки согласно его целевому назначению. При пользовании предметом ипотеки ипотекодатель должен не допускать ухудшения состояния предмета ипотеки и уменьшения его стоимости свыше норм его обычной амортизации (износа). Ипотекодатель не имеет права передать объект ипотеки в следующую ипотеку, совместную деятельность, лизинг, аренду или пользование без письменного согласия на это ипотекодержателя. Предметом ипотеки может быть такое недвижимое имущество: 1. земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним (здания и сооружения, дома, квартиры, гаражи); 2. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; 3. объекты незавершенного строительства или другое недвижимое имущество, которое станет собственностью ипотекодателя после заключения ипотечного договора, при условии, что ипотекодатель может документально подтвердить право на обретение им в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем. Предметом ипотеки также может быть право аренды или пользование недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользование недвижимым имуществом в целях ипотеки считается недвижимым имуществом. В случае, если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие ипотекодателю на праве собственности, такой земельный участок подлежит передаче в ипотеку вместе с указанными зданиями (сооружениями). После обращения взыскания на переданный в ипотеку земельный участок, на котором расположены здания (сооружения), принадлежащие иному, нежели ипотекодатель, лицу, новый владелец земельного участка обязан предоставить владельцу здания (сооружения) такие же условия пользования земельным участком, которые предоставлял ему до этого ипотекодатель. Ст. 5 Закона "Об ипотеке" устанавливает некоторые условия, без соблюдения которых заключение ипотечного договора невозможно: 1. недвижимое имущество должно принадлежать ипотекодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения; 2. недвижимое имущество может быть отчуждено ипотекодателем и на него (имущество) может быть обращено взыскание; 3. недвижимое имущество зарегистрировано в установленном законом порядке как отдельный выделенный в натуре объект права собственности, если иное не установлено Законом. Кроме того, недвижимость должна передаваться в залог вместе со всеми его принадлежностями, если иное не установлено ипотечным договором. Ипотекодатель обязан застраховать предмет ипотеки на его полную стоимость от риска случайного уничтожения, случайного повреждения, если ипотечным договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя. Часть объекта недвижимости может быть предметом ипотеки лишь после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. Стоимость предмета ипотеки определяется по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или путем проведения оценки предмета ипотеки соответствующим субъектом оценочной деятельности. Имущество, находящееся в общей собственности, может быть передано в ипотеку лишь по нотариально удостоверенному согласию всех совладельцев (ст. 6 Закона). Совладелец недвижимого имущества имеет право передать в ипотеку свою долю в общем имуществе без согласия других совладельцев, при условии выделения ее в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект недвижимости. При составлении договора банк может настоять на составлении договора залога. В соответствии с действующим законодательством, залог - это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника выполнения за основным обязательством, при условии, что оно подлежит выполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства право обратить взыскание на предмет ипотеки. Залоговая оформляется, если ее выдача предусмотрена ипотечным договором. Первым собственником залоговой есть лицо, которое на момент выдачи залоговой, согласно условиям ипотечного договора, имеет статус ипотекодержателя. Для подтверждения права собственности ипотекодателем на недвижимость, передаваемую в залог, понадобятся следующие документы: 1. договоры, согласно которым предприниматель стал собственником недвижимого имущества (купли-продажи, обмена, дарственной, предметом которых является недвижимость); 2. договор о выделении части недвижимости в натуре, о разделе недвижимого имущества, находящегося в общей частичной или общей совместной собственности; 3. свидетельство о праве собственности на часть в совместном имуществе семьи (для физических лиц), выданное государственными и частными нотариусами; 4. свидетельство о праве собственности на завещание (для физлиц), которое выдается государственными нотариусами; 5. свидетельство о приобретении недвижимого имущества на публичных торгах, выданное государственными и частными нотариусами; 6. свидетельство о приобретении недвижимости на аукционах от реализации залогового имущества, выданное государственными и частными нотариусами; 7. свидетельства о праве собственности на объекты недвижимого имущества, которые выданы органами местного самоуправления и местными государственными администрациями; 8. решения судов, третейских судов о признании права собственности на объекты недвижимости, об установлении факта права собственности на объекты недвижимого имущества. В банк документы подаются заемщиком в оригиналах и в надлежащим образом заверенных копиях. Определение объекта налогообложения в случае невыполнения должником своих обязательств относительно возвращения ссуды и обращения при этом кредитором взыскания на предмет залога Как уже отмечалось, в соответствии с абзацем третьим статьи 1 Закона Украины «Об ипотеке», ипотека - это вид обеспечения выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое остается во владении и пользовании ипотекодателя, согласно с которым ипотекодержатель имеет право в случае невыполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства, получить удовлетворение своих требований за счет предмета ипотеки преимущественно перед другими кредиторами этого должника в порядке, установленном Законом. Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает на основании закона или решения суда, применяются правила относительно ипотеки, которая возникает на основании договора, если иное не установлено законом. Согласно с частями первой и третьей статьи 37 Закона ипотекодержатель может удовлетворить обеспеченное ипотекой требование путем приобретения права собственности на предмет ипотеки. Правовым основанием для регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки, является договор об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующее предостережение в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору по своими правовым последствиям и предусматривает передачу ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет выполнения основного обязательства. Ипотекодержатель приобретает предмет ипотеки в собственность по стоимости, определенной на момент такого приобретения на основании оценки предмета ипотеки субъектом оценочной деятельности. В случае приобретения права собственности на предмет ипотеки ипотекодержатель обязан возместить ипотекодателю превышение 90 процентов стоимости предмета ипотеки свыше размера обеспеченных ипотекой требований ипотекодержателя. Статьей 38 Закона урегулирован вопрос относительно права ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки. Так, если решение суда или договор об удовлетворении требований ипотекодержателя (соответствующее предостережение в ипотечном договоре) предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки любому лицу-покупателю, ипотекодержатель обязан за 30 дней до заключения договора купли-продажи в письменном виде сообщить ипотекодателю и всем лицам, которые имеют зарегистрированные в установленном законом порядке права или требования на предмет ипотеки, о своем намерении заключить этот договор (часть первая статьи 38 Закона). Действия относительно продажи предмета ипотеки и заключения договора купли-продажи осуществляются ипотекодержателем от своего имени, на основании ипотечного договора, который содержит предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя, что предусматривает право ипотекодержателя на продажу предмета ипотеки, без необходимости получения для этого любого отдельного полномочия ипотекодателя (часть пятая статьи 38 Закона). Цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласию между ипотекодателем и ипотекодержателем или на основании оценки имущества субъектом оценочной деятельности, на уровне, не ниже обычных цен на этот вид имущества (часть шестая статьи 38 Закона). Распределение средств от продажи предмета ипотеки между ипотекодержателем и другими лицами, которые имеют зарегистрированные права или требования на предмет ипотеки, осуществляется соответственно установленному приоритету и размеру этих прав или требований. Остальные средства возвращаются ипотекодателю (часть седьмая статьи 38 Закона). Таким образом, обращение ипотекодержателем взыскания на предмет ипотеки является обеспечением выполнения ипотекодателем обязательства по договору ипотеки. При этом физическое лицо - ипотекодатель несет расходы относительно погашения своих долговых обязательств. Как указано в письме Министерства Юстиции Украины № 4172-0-26-09-8 от 27.03.2009 года, «по нашему мнению, при обращении взыскания на предмет ипотеки в счет обеспечения основного обязательства, ипотекодатель от такого способа отчуждения не получает дохода, который является объектом налогообложения налогом из доходов физических лиц. При этом, в соответствии с пунктом 1.2 статьи 1 Закона Украины "О налоге на доходы физических лиц", доход - это сумма любых средств, стоимость материального и нематериального имущества, других активов, имеющих стоимость, в том числе ценных бумаг или деривативов, полученных плательщиком налога в собственность или начисленных на его счёт, в течение соответствующего отчетного налогового периода из разных источников, как на территории Украины, так и за ее границами. Вместе с этим, порядок и механизм налогообложения средств, которые возвращаются (выплачиваются) ипотекодержателем ипотекодателю, которые остались после продажи предмета ипотеки, законодательством не определено. Урегулирование этого вопроса, по нашему мнению, нуждается во внесении соответствующих изменений к Закону Украины "О налоге на доходы физических лиц". При этом отмечаем, что письма министерств, других центральных органов исполнительной власти не является нормативно-правовыми актами, они имеют разъяснительный, информационный характер и не устанавливают правовых норм». Олег Беликов, юрист, glavred_uk@mail.ru
