Основні особливості іпотеки полягають у тому, що у разі невиконання основного зобов’язання (наприклад, за кредитним договором) стягнення звертається саме на закладене нерухоме майно, а не на яке-небудь інше.
Новий вид кредиту
Іпотека — вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекоутримувач має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмету іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому Законом «Про іпотеку». Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. На іпотеку, яка виникає на підставі рішення суду або закону, поширюються правила до іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не передбачено законом. Передавання нерухомого майна під заставу є на сьогодні найпевнішим способом отримання банківського кредиту. При цьому абсолютно не важливо, належить передавана нерухомість кредитоотримувачу чи ж особі, що погодилася посприяти йому в отриманні кредиту і виступити майновим поручителем. Іпотека має похідний від основного (в даному разі кредитового) зобов’язання правовий характер, тобто її дія автоматично припиняється з моменту припинення основного зобов’язання або ж з моменту закінчення терміну дії іпотечного договору. Окрім того, підставою для припинення іпотеки можуть бути: - придбання іпотекоутримувачем права власності на предмет іпотеки; - визнання іпотечного договору недійсним; - знищення (втрата) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), у разі знищення будівлі (споруди), іпотека земельної ділянки не припиняється. Сторонами договору іпотеки згідно з законодавством, є іпотекодавець і іпотекоутримувач (кредитор). Іпотекодавець — особа, що передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання іншої особи перед іпотекоутримувачем. Іпотекоутримувач — кредитор за основними зобов’язаннями, при якому основне зобов’язання боржника за кредитним договором, виконання якого забезпечено іпотекою. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель. Майновий поручитель — особа, що передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи-боржника. Майновий поручитель несе відповідальність перед іпотекоутримувачем за невиконання боржником основного зобов’язання виключно в межах вартості предмету іпотеки.
Цілі і завдання
Іпотекодавець має право володіти і користуватися предметом іпотеки згідно з його цільовим призначенням. При користуванні предметом іпотеки іпотекодавець має не допускати погіршення стану предмету іпотеки і зменшення його вартості понад норму його звичайної амортизації (зносу). Іпотекодавець не має права передати об’єкт іпотеки в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду або користування без письмової згоди на це іпотекоутримувача. Предметом іпотеки також може бути право оренди або користування нерухомим майном, яке надає орендареві або користувачеві право будувати, володіти і відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди або користування нерухомим майном в цілях іпотеки вважається нерухомим майном. У разі якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовано будівлі (споруди), що належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає переданню в іпотеку разом із зазначеними будівлями (спорудами). Після звернення стягнення на передану в іпотеку земельну ділянку, на якій розташовано будівлі (споруди), що належать іншій, ніж іпотекодавець, особі, новий власник земельної ділянки зобов’язаний надати власникові будівлі (споруди) такі самі умови користування земельною ділянкою, які надавав йому до цього іпотекодавець. Нерухомість має передаватися під заставу разом зі всіма її невід’ємними частинами, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Іпотекодавець зобов’язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризику випадкового знищення, випадкового пошкодження, якщо іпотечним договором цей обов’язок не покладено на іпотекоутримувача. Частина об’єкту нерухомості може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості. Вартість предмету іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекоутримувачем або шляхом проведення оцінки предмету іпотеки відповідним суб’єктом оцінної діяльності. Майно, що перебуває у спільній власності, може бути передано в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою всіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об’єкт нерухомості.
Справи паперові
Закон запроваджує новий вид цінних паперів — заставну. Це борговий цінний папір, що посвідчує виняткове право його власника на виконання його основного зобов’язання. У разі його невиконання набуває чинності право стягнути предмет іпотеки. Заставна може передаватися її власником будь-якій іншій особі, при цьому наступний утримувач заставної має ті самі права, що і попередній. Застава має обмежену сферу застосування, вона може видаватися тільки у разі якщо основне зобов’язання іпотекоутримувача є грошовим зобов’язанням. Воднораз, заставну може бути передано під заставу для забезпечення виконання зобов’язань її власника перед третіми особами. Для підтвердження права власності іпотекодавцем на нерухомість, що передається під заставу, знадобляться такі документи: - договори, згідно з якими підприємець став власником нерухомого майна (купівлі-продажу, обміну, дарчою, предметом яких є нерухомість); - договір про виділення частини нерухомості в натурі, про розподіл нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій або спільній сумісній власності; - свідоцтво про право власності на частину в сумісному майні сім’ї (для фізичних осіб), видане державними і приватними нотаріусами; - свідоцтво про право власності на заповіт (для фіз.осіб), який видається державним нотаріусом; - свідоцтво про придбання нерухомого майна на публічних торгах, видане державними і приватними нотаріусами; - свідоцтво про придбання нерухомості на аукціонах від реалізації заставного майна, видане державними і приватними нотаріусами; - свідоцтво про право власності на об’єкти нерухомого майна, які видано органами місцевого самоврядування і місцевими державними адміністраціями; - рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об’єкти нерухомості, про встановлення факту права власності на об’єкти нерухомого майна. У банк позичальником подаються оригінали документів і належним чином посвідчені копії. Згідно з чч.1,3 ст.37 даного Закону іпотекоутримувач може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом придбання права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекоутримувача на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекоутримувача або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками і передбачає передання іпотекоутримувачу права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов’язання. Іпотекоутримувач отримує предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого придбання на підставі оцінки предмету іпотеки суб’єктом оцінної діяльності. У разі придбання права власності на предмет іпотеки іпотекоутримувач зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмету іпотеки понад розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекоутримувача. Ст.38 цього Закону врегульовано питання щодо прав іпотекоутримувача на продаж предмету іпотеки. Дії щодо продажу предмету іпотеки і укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекоутримувачем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекоутримувача, що передбачає право іпотекоутримувача на продаж предмету іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого повноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмету іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем та іпотекоутримувачем або на підставі оцінки майна суб’єктом оцінної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. Розподіл коштів від продажу предмету іпотеки між іпотекоутримувачем та іншими особами, які мають зареєстровані права або вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету і розміру цих прав або вимог. Решта коштів повертається іпотекодавцю. Таким чином, звернення іпотекоутримувачем стягнення на предмет іпотеки є забезпеченням виконання іпотекодавцем зобов’язання за договором іпотеки. При цьому фізична особа — іпотекодавець зазнає витрат щодо погашення своїх боргових зобов’язань. Разом із цим, порядок і механізм оподаткування коштів, які залишилися після продажу предмету іпотеки та повертаються (виплачуються) іпотекоутримувачем іпотекодавцю, законодавством не визначено. Наявність у даному Законі взаємовиключних норм може призвести до виникнення на практиці колізій, вирішення яких виходить за межі компетенції суду, що розглядає спір про звернення стягнення на предмет іпотеки.
При цьому зазначаємо, що листи міністерств, інших центральних органів виконавчої влади не є нормативно-правовими актами, вони мають роз’яснювальний, інформаційний характер і не встановлюють правових норм.
