Загальні засади права власності

Законодавча база, що регулює відносини у площині реєстрації права власності, доволі обширне, та періодично притерпає змін актуального характеру. Право власності є основою становища людини в державі в цілому, та в суспільстві окремо. Від того, наскільки і як визначено це право в законодавстві, наскільки воно відображає справжні відносини, прямо залежить побудова суспільних відносин між людьми, стосунків людини з державою, та ще в багатьох злободенних аспектах. Право власності є тим фундаментом на якому базується правова система будь-якої країни. Конституція України встановила основні засади права власності. В статті 41 Конституції України законодавець зазначив основні принципи права власності: кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право власності набувається в порядку визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватись об’єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану. Конфіскація майна може бути застосована виключно за рішенням суду у випадках, обсязі та порядку, встановлених законом Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Власність зобов’язує. Вона не повинна використовуватись на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист усіх прав власності і господарювання. Усі суб’єкти права власності рівні перед законом.

Право власності складається з права володіння, права користування і права розпорядження. Правом володіння визнається юридично забезпечена можливість фактичного панування власником над майном, не пов’язана з використанням його властивостей. Правом користування визнається юридично забезпечена можливість власником здобувати з належного йому майна корисні властивості. Правом розпорядження визнається юридично забезпечена можливість визначати долю майна. Право власності виникає внаслідок створення майна, одержання плодів і доходів від цього майна, використання природних ресурсів, придбання майна за угодами та на інших підставах не заборонених законом.

Безумовно, що наявність законодавчої бази є головним аспектом, який повинен забезпечити створення та надійне функціонування державної системи реєстрації прав на нерухоме майно. Масив законодавства, який регулює питання державної реєстрації прав на нерухоме майно дуже великий.

Згідно з Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого Наказом Міністерства юстиції України 07.02.2002 р. № 7/5 та Зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 18 лютого 2002 р. за № 157/6445, Державна реєстрація прав власності на нерухоме майно (далі - реєстрація прав) - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв'язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів коштом особи, що звернулася до БТІ. Обов'язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а  також територіальних громад в особі органів місцевого самоврядування та держави в особі органів, уповноважених управляти державним майном. Реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, за наявності матеріалів технічної інвентаризації, підготовлених тим БТІ, яке проводить реєстрацію права власності на ці об'єкти. Не підлягають реєстрації тимчасові споруди. Реєстрація прав проводиться в такому порядку:

1. приймання й перевірка документів, поданих для реєстрації прав власності на нерухоме майно;
2. установлення  відсутності підстав для  відмови в реєстрації прав;
3. прийняття рішення  про  реєстрацію  прав власності або про відмову в реєстрації прав;
4. унесення записів до Реєстру прав;
5. учинення написів на правовстановлювальних документах;
6. видача витягів із Реєстру прав про реєстрацію прав.

Подання документів на реєстрацію прав

Для реєстрації виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно та оформлення прав власності на нерухоме майно до БТІ разом із заявою про реєстрацію прав власності подаються правовстановлювальні документи, їх копії (нотаріально  засвідчені), а також інші  документи, що визначені цим Положенням.

Відповідальність за достовірність та повноту інформації у документах несе власник (власники) нерухомого майна. Правовстановлювальні документи, які відповідно до закону підлягають обов'язковій державній реєстрації, приймаються за умови проведення їх державної реєстрації.

При реєстрації прав власності на нерухоме майно, які виникли відповідно до договорів про відчуження нерухомого майна, що  не  посвідчені  в нотаріальному порядку, подається також витяг про наявність/відсутність заборони та/або арешту нерухомого майна з Єдиного реєстру  заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, яка видається на підставі відповідного запиту БТІ, та витяг з Державного реєстру обтяжень рухомого майна про наявність чи відсутність податкової застави на  об'єкт нерухомого майна.

Для здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно власник (власники) або належним чином уповноважена ним (ними) особа подає заяву встановленої форми.

Під час подання заяви про реєстрацію прав власності фізична особа повинна пред'явити документ, що посвідчує її особу, а у разі подання заяви представником фізичної чи юридичної особи - документ, що підтверджує  повноваження діяти від імені цих осіб, при цьому особа, яка представляє особу - нерезидента України, пред'являє  документи,  які  в разі  необхідності  легалізовані в установленому чинним законодавством України порядку.

Якщо заява про реєстрацію прав власності на нерухоме майно подається не пізніше як через дванадцять місяців після виникнення цього права, то об'єкт не підлягає повторній технічній інвентаризації. Якщо строк подачі заяви порушено, то реєстрації прав власності повинна передувати технічна інвентаризація об'єктів. Заява про реєстрацію прав власності подається до БТІ, яке здійснює свою діяльність на території тієї адміністративно-територіальної одиниці, на якій розташований об'єкт нерухомого майна.

Документи, що підтверджують виникнення, існування, припинення прав власності на нерухоме майно і подаються для реєстрації  прав, повинні відповідати вимогам, установленим цим Положенням та іншими актами чинного законодавства України.

Тексти документів, що подаються  на реєстрацію прав, мають  бути написані розбірливо, найменування юридичних осіб - без скорочення  та із зазначенням їх місцезнаходження. Прізвище, ім'я, по батькові фізичних осіб та адреси їх місця проживання мають бути написані повністю. Не підлягають прийманню на реєстрацію прав власності ті документи,  які мають підчищення або приписки, закреслені слова та інші не обумовлені в них  виправлення, документи, заповнені олівцем, а також документи з такими виправленнями та пошкодженнями, що не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст.

Заява про реєстрацію прав власності на нерухоме майно може бути відкликана заявником (заявниками) у будь-який момент до прийняття реєстратором рішення щодо цієї заяви. Відкликання заяви про реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюється шляхом подання заявником (заявниками) письмового клопотання встановленої форми про відкликання заяви. При отриманні заяви та документів, необхідних для проведення реєстрації прав, заявникові, за його бажанням, надається розписка, яка повертається після повернення заявникові правовстановлювальних документів.

Деякі аспекти державної реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна на підставі рішень судів

Рішення судів  про  визнання  права  власності   на   об'єкти нерухомого  майна,  про  встановлення  факту  права  власності  на об'єкти нерухомого майна,  про  передачу  безхазяйного  нерухомого майна до комунальної   власності   є   правовстановлювальними

документами, на підставі яких проводиться державна реєстрація прав власності  на  об'єкти  нерухомого  майна  (пункт  10 додатка 1 до пункту 2.1 Тимчасового положення про порядок державної  реєстрації прав   власності   на   нерухоме   майно.

            В контексті  розгляду  цього  питання,  судове  рішення  - це вирок,  рішення,  постанова,  ухвала,  що ухвалені  (постановлені) судами у кримінальних, цивільних, господарських справах, у справах адміністративної  юрисдикції  та  у  справах  про  адміністративні правопорушення, а також судовий наказ, виданий в порядку наказного провадження у цивільних справах (пункт 2 Порядку  ведення  Єдиного державного   реєстру судових  рішень,  затвердженого  постановою Кабінету Міністрів  України  від  25  травня  2006  року  № 740).

            Конституцією України встановлено,  що  судові рішення,  які набрали законної сили,  обов'язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого  самоврядування,  підприємств, установ,  організацій,  посадових  чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій  території  України, а  у  випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами.

Згідно  зі  статтею  208 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України), судові рішення викладаються  у двох формах:

1. ухвали;
2. рішення.

Питання, пов'язані з рухом справи в  суді  першої  інстанції, клопотання та заяви осіб,  які беруть участь у справі, питання про відкладення розгляду справи,  оголошення  перерви,  зупинення  або закриття  провадження  у  справі,  залишення  заяви без розгляду у випадках,  встановлених Кодексом,  вирішуються  судом шляхом постановлення ухвал. Судовий розгляд закінчується ухваленням рішення суду.

Таким чином, ухвали постановлені судами першої інстанції вирішують лише процесуальні питання і не є правовстановлювальними документами, на підставі яких проводиться державна реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна.

У свою чергу, при вирішенні  справи по суті суди ухвалюють рішення, і у випадку, якщо ухвалено рішення про визнання прав власності  на нерухоме майно, то таке рішення є правовстановлювальним документом, на підставі якого проводиться державна реєстрація прав власності.

Прийняття рішення реєстратором прав

З моменту прийняття заяви розпочинається  розгляд реєстратором заяви та доданих до неї документів.

Реєстратор:

·         установлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам  законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на об'єкт нерухомості, інших підстав для відмови в реєстрації прав;

·         перевіряє договори, які відповідно до чинного законодавства України не були нотаріально посвідчені;

·         приймає рішення про реєстрацію прав власності чи про відмову в реєстрації прав власності;

·         видає витяги з Реєстру прав або відмовляє у наданні таких витягів.

У своїх діях реєстратор керується виключно чинним законодавством України.

Рішення реєстратора про відмову в реєстрації прав власності на нерухоме майно потребує письмового оформлення та повинно містити:

·         дату й місце прийняття рішення;

·         стислий опис майна, щодо якого приймається рішення;

·         підстави винесення рішення та правове обґрунтування;

·         реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна (за наявності).

Рішення про відмову в реєстрації прав видається на бланку БТІ, посвідчується  підписами реєстратора, начальника або уповноваженою ним особою та скріплюється печаткою БТІ. У реєстрації прав на нерухоме майно може бути відмовлено, якщо:

1.      заявлене право не є таким, що підлягає реєстрації відповідно до цього Положення;

2.      об'єкт нерухомого майна розташований на території, реєстрацію прав власності на якій здійснює інше БТІ;

3.      із заявою про реєстрацію прав власності на нерухоме майно звернулась особа,  яка не може бути заявником відповідно до цього Положення;

4.      подані документи не відповідають вимогам, установленим цим Положенням та іншими актами чинного законодавства України, або не дають змоги установити відповідність заявлених  прав і поданих документів вимогам законодавства;

5.      заявлене право вже зареєстроване;

6.      не  проведено інвентаризаційних робіт або вони проведені не тим БТІ, яке здійснює реєстрацію прав власності на нерухоме майно;

7.      право власності на нерухоме майно виникло на підставі договорів відчуження, за наявності інформації про накладення заборони та/або арешту нерухомого майна з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна;

8.      право власності на нерухоме майно, що перебуває у податковій заставі, виникло без дотримання встановленого порядку відчуження;

9.      відчуження нерухомого майна відбулося без отримання витягу з Реєстру прав або строк його дії закінчився;

10.  при укладені договорів між юридичними особами, які нотаріально не посвідчені, не надано правовстановлювальний документ попереднього власника.

Розгляд заяви і прийняття рішення щодо реєстрації права або відмови в реєстрації проводиться у строк, який з дня отримання заяви БТІ не повинен перевищувати тридцяти календарних днів без урахування  терміну  проведення інвентаризаційних робіт, а також строку прийняття рішення відповідними органами. Про відмову в реєстрації реєстратор письмово повідомляє заявника.

Реєстрації підлягають виключно заявлені права за умови їх відповідності чинному законодавству України і пред'явленим правовстановлювальним документам. Забороняється  тлумачення  прав  реєстратором  або самостійне внесення ним змін до відомостей про заявлені права власності. Реєстрація прав проводиться після технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають реєстрації. Унесення запису до Реєстру прав здійснюється після прийняття рішення про реєстрацію прав власності. Після прийняття рішення реєстратором та внесення запису до Реєстру прав на правовстановлювальних документах робиться відмітка (штамп) про реєстрацію відповідних прав, видається витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно, який є невід'ємною  частиною правовстановлювального документа та містить:

·         реєстраційний номер нерухомого майна;

·         адресу (місцезнаходження) нерухомого майна;

·         призначення (назву) нерухомого майна;

·         підстави  виникнення  чи  припинення права власності;

·         особливі позначки реєстратора (дані, у разі їх наявності, про самовільно збудовані, прибудовані чи реконструйовані об'єкти, про накладення арешту, про перебування майна у податковій заставі тощо);

·         відомості про власника (власників);

·         дату видачі витягу про реєстрацію прав власності на нерухоме майно;

·         прізвище, ім'я, по батькові реєстратора;

·         підпис реєстратора;

·         підпис начальника БТІ або уповноваженої ним особи.

Зазначений витяг скріплюється печаткою БТІ. Разом із витягом власнику (власникам) або уповноваженій особі повертаються правовстановлювальні документи. У разі переходу права власності на нерухоме майно, яке вже зареєстроване в Реєстрі прав, реєстратор при реєстрації прав на це майно одночасно скасовує попередній запис щодо права власності на це майно.

У разі необхідності із заявою про скасування запису в Реєстрі прав може звернутися  попередній  власник, якщо право не було зареєстровано новим власником. У разі відмови власника від права власності на нерухоме майно в розділ Реєстру прав уноситься  відповідний запис про відмову  на  підставі  заяви  власника  майна, поданої особисто та справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом. До заяви додаються правовстановлювальні документи, на підставі яких була проведена реєстрація прав власності на нерухоме майно та які підлягають анулюванню реєстратором. Оригінали анульованих правостановлювальних документів з відміткою "Анульовано", завіреною печаткою БТІ, підшиваються до реєстраційної справи.

У записах Реєстру  прав  робиться  відмітка  про відмову від права власності на підставі відповідної заяви власника  майна,  та одночасно  про  це повідомляються органи місцевого самоврядування. Заявнику видається витяг з Реєстру прав.

Безхазяйне нерухоме майно береться на облік БТІ за місцезнаходженням нерухомого майна за заявою відповідного органу місцевого самоврядування. При цьому у відповідному розділі Реєстру прав  робиться відмітка "безхазяйне". Про взяття на облік безхазяйного нерухомого майна органу місцевого самоврядування видається інформаційна довідка з Реєстру прав на бланку відповідного БТІ.

Порядок проведення державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно

Ще одне, не менш важливе питання, стосується порядку проведення державної реєстрації обмежень речових прав на нерухоме майно. Згідно Закону України № 1952 „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” від 01.07.2004 року (далі – Закон № 1952), обмеження речових прав на нерухоме майно підлягають державній реєстрації на підставі:

1) договору застави (іпотеки) нерухомого майна;

2) ухвали суду про забезпечення позову;

3) рішення суду про звернення стягнення на нерухоме майно;

4) рішення суду про визнання власника нерухомого майна банкрутом;

5) постанови органів досудового слідства, державного виконавця про накладення арешту на нерухоме майно;

6) накладення заборони на відчуження нерухомого майна нотаріусом;

7) накладення заборони на відчуження нерухомого майна посадовою особою виконавчого комітету сільської, селищної, міської ради в населених пунктах, де немає нотаріусів;

8) інших актів органів державної влади чи місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих відповідно до закону.

Документи щодо обмеження речових прав надаються особами, на користь яких встановлено обмеження, якщо інше не передбачено договором або законом.

Державна реєстрація обмежень щодо нерухомого майна, право власності на яке не зареєстровано, проводиться одночасно з державною реєстрацією права власності на цей об’єкт нерухомого майна. Власник нерухомого майна зобов’язаний у цьому випадку подати заяву про державну реєстрацію права власності на такий об’єкт відповідно до цього Закону.

Детальніше - у найближчих випусках журналу "Юридична канцелярія"